¿Qué es un contrato de arrendamiento con opción de compra?

La utilización en el mercado inmobiliario de la figura del contrato de arrendamiento con opción de compra se difundió durante el inicio de la crisis económica, como una forma que proponían las promotoras a aquellos compradores que por diversos motivos (dificultades para encontrar trabajo o problemas para obtener financiación) no podían comprar un inmueble.

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Un contrato de arrendamiento con opción de compra puede estar referido a una vivienda, a un local comercial, a una nave industrial, a una oficina y a otros tipos de inmuebles. Se trata de un contrato de arrendamiento que regula la facultad del arrendatario de optar por la compra del inmueble objeto del contrato.

Es importante tener en cuenta que, si nos proponen firmar un contrato de este tipo, es aconsejable acudir a un abogado especializado en temas inmobiliarios para que nos oriente y nos ayude en la negociación del contrato, de forma que actuemos con seguridad y nuestros intereses queden protegidos.

Contenido de un contrato de alquiler con opción de compra

Un contrato de arrendamiento con opción de compra, contiene las cláusulas habituales de un arrendamiento: objeto, duración, renta, obras, gastos, garantías etc., y además, incluye una cláusula que regula la opción de compra que deberá regular los siguientes aspectos:

Pacto expreso entre las partes

Debe constar claramente el pacto por el que el propietario concede al arrendatario la facultad exclusiva de comprar el inmueble durante un plazo determinado, en base a las condiciones que constan en el propio contrato.

Descripción del inmueble

Es esencial que quede muy claro cuál es el bien inmueble objeto de la opción de compra, de forma que no haya lugar a confusiones.

Plazo para ejercita la opción de compra

Generalmente coincide con el plazo de duración del contrato de arrendamiento.

Prima o precio de la opción

Se puede pactar en la cláusula reguladora de la opción de compra la entrega de una prima o precio de la opción por parte del arrendatario al propietario. Por lo general, esa cantidad se entrega a fondo perdido.

Condiciones de la compraventa

Para el caso en que se ejercite la opción de compra por el arrendatario, la cláusula reguladora de la opción de compra debe establecer las condiciones en las que se va a llevar a cabo esa compraventa, por lo que es necesario que consten los siguientes aspectos:

 

  • Precio de la compraventa. No se debe confundir con el precio de la opción o prima. Del precio podrán descontarse todo o parte de las rentas abonadas durante el arrendamiento, en función del pacto que alcancen las partes, que también deberá figurar por escrito.
  • Entrega libre de cargas. Es importante que en el momento en que se realice la compraventa el bien inmueble se entregue libre de cargas. Por ejemplo, si existe una hipoteca se deberá cancelar.
  • Forma de ejercicio de la opción de compra. En este sentido se regulará la forma de comunicar por parte del arrendatario la voluntad de ejercitar la opción dentro del plazo pactado (por ejemplo: mediante comunicación fehaciente en un plazo determinado).
  • Gastos e impuestos de la compraventa. La compraventa generará una serie de gastos de Notaría y de Registro de la Propiedad, así como el pago de impuestos, por lo que deben regularse las obligaciones de cada parte en este sentido.
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