¿Qué es un contrato de arras y cuántos tipos hay?

Uno de los contratos más habituales en el tráfico inmobiliario es la compraventa y es bastante normal también que antes de la compraventa de un inmueble (local, oficina, vivienda, nave industrial etc.) se firme un contrato de arras o señal. Hoy vamos a analizar qué es un contrato de arras y cuántos tipos de arras existen.

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Definición del contrato de arras

Lo más adecuado desde el punto de vista jurídico, no es hablar de arras sino de contrato de compraventa con entrega de arras. Se pueden definir las arras como la suma de dinero que entrega el comprador al vendedor en el momento de la celebración de un contrato para probar o confirmar que se ha celebrado dicho contrato, garantizar su cumplimiento o permitir que cualquiera de las partes pueda desistir del contrato.

En este sentido, es preciso saber que existen tres tipos de arras y que no todas tienen las mismas consecuencias.

Tipos de arras y sus efectos

La regulación de las arras es muy escasa y solo se contemplan en el artículo 1454 del Código Civil que se refiere a las arras penitenciales, pero existen tres tipos de arras: las penitenciales (que son las más comunes), las confirmatorias y las penales. Cada una tiene efectos muy distintos en el ámbito jurídico, por lo que las vamos a analizar por separado.

Arras penitenciales o de desistimiento

Las arras penitenciales están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil que establece lo siguiente: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

La gran diferencia de este tipo de arras en relación con las confirmatorias y las penales es que las partes tienen la posibilidad de desistir del contrato. Si el que desiste es el comprador perderá el importe entregado en concepto de arras y si quien desiste es el vendedor deberá devolver el duplo del importe de las arras.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias son un anticipo del precio y manifiestan el compromiso de las partes de cara a la celebración de la compraventa. En este caso si se desiste del contrato entrará en juego el artículo 1.124 del Código Civil que establece que:

“La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

Como consecuencia de la citada regulación, la parte cumplidora del contrato podrá exigir a la otra parte, el cumplimiento o la resolución, en ambos casos con una indemnización de daños y perjuicios.

Por lo tanto, si existe un incumplimiento los daños que se produzcan deberán ser probados y cuantificados para que sean indemnizables.

Arras penales

Las arras penales se encuentran a medio camino entre las penitenciales y las confirmatorias. Funcionan de la misma forma que las arras penitenciales, pero en este caso independientemente del cobro de las arras, las partes pueden exigir la formalización del contrato de compraventa. En el contrato de compraventa debe constar expresamente que se trata de este tipo de arras.

 

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