Qué debes saber de la Ley de Arrendamientos Urbanos si quieres alquilar un local

Alquilar un local para desarrollar nuestro negocio puede suponer un quebradero de cabeza si no conocemos la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuanto a los locales comerciales.

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Lo más importante en un contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda como es el de un local comercial es que prevalece la voluntad de las partes, en su defecto lo establecido por el título III de la Ley y, supletoriamente, por el Código Civil.

Lo anterior supone que las partes tienen libertad de pacto y si algún aspecto no es regulado en el contrato se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil. La consecuencia de todo lo anterior en la práctica es que existe una casuística enorme y hay contratos con regulaciones muy distintas. Veamos lo que dice la ley (artículos 29 a 35).

Conservación y obras

Se aplica la misma normativa que a las viviendas, en general, el arrendador debe mantener el local para que pueda utilizarse para la actividad pactada y el arrendatario deberá realizar las reparaciones que sean consecuencia del uso y no podrá hacer obras sin el consentimiento del arrendador.

Derecho de adquisición preferente

En caso de venta del local comercial, el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre la finca. Este derecho se desdobla en dos: el derecho de tanteo (anterior a la venta) y el derecho de retracto (posterior a la venta). Lo habitual es que el arrendatario renuncie a este derecho en el contrato.

Cesión y subarriendo

Cuando en el local comercial se ejerza una actividad empresarial el arrendatario podrá subarrendar (total o parcialmente) la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de consentimiento por parte del arrendador. En estos casos el arrendador tendrá derecho a elevar la renta en un 10% en caso de subarriendo parcial y de un 20% en caso de cesión del contrato o subarriendo total.

Lo habitual en los contratos de arrendamiento de locales comerciales es que se renuncie a la cesión y al subarriendo o que se permita en casos muy específicos, a empresas que pertenezcan al mismo grupo que la sociedad arrendataria, por ejemplo.

Muerte del arrendatario

En el caso de muerte del arrendatario de un local comercial en el que se ejerza una actividad profesional o empresarial, el heredero o legatario que continúe con la actividad podrá subrogarse en el contrato de arrendamiento.

Indemnización al arrendatario

Si en un local se ha ejercido una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años y se extingue el contrato, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización a cargo del arrendador siempre y cuando el arrendatario haya manifestado su voluntad de renovar el contrato. Lo habitual es que el arrendatario renuncie a este derecho.

Resolución del contrato

Son causas de resolución del contrato de arrendamiento de un local: la falta de pago de la fianza o de la renta, el subarriendo y la cesión inconsentidos, la realización de daños en la finca.

Enajenación de la finca arrendada

En el caso en que se venda el local comercial alquilado, el comprador se subrogará en todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento, salvo que se trate de un adquirente de buena fe en base al artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Entrega de la fianza

En el momento de la celebración del contrato se deberá entregar la fianza legal que para los arrendamientos de uso distinto de vivienda es de dos meses de renta.

Formalización del contrato por escrito

Las partes podrán solicitarse recíprocamente la formalización del contrato por escrito. En este caso se hará constar: la identidad de los contratantes, la finca, la duración, la renta y las demás cláusulas pactadas.

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