Principios jurídicos que rigen un Registro Público Parte III

Para finalizar con los principios registrales, hasta ahora hemos analizado aquellos que se refieren a la inscripción en sí. Ahora trataremos aquellos que hacen referencia a los efectos que tiene la propia inscripción.

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Principio de legitimación registral: hace referencia al efecto que provoca la inscripción, como  es el nacimiento  de que el contenido del título inscrito es cierto, además de que se presume exacto y válido. Esta presunción es lo que se denomina iuris tantum, es decir, que admite prueba en contrario: si alguien consigue demostrar que el título inscrito no es válido, éste podrá ser revocado por el Registrador a instancia de quien tenga un documento que cumpla con los requisitos anteriormente comentados.

No obstante, hasta que no se produzca la rectificación o se declare judicialmente que el contenido es inexacto, se presumirá cierto y producirá efectos jurídicos al respecto.

Existen dos tipos de legitimación: activa (cuando se encuentra dirigida al titular, quien está facultado a actuar conforme al contenido del asiento registral) y pasiva (cuando se trate de un tercero que, basándose en el contenido del asiento, se relaciona con el titular registral, es decir, con quien ostenta la legitimación activa).

Principio de fe pública registral: este criterio establece un mecanismo de protección para el denominado tercero de buena fe. Éste es cualquier sujeto que adquiera a título oneroso (es decir que no se trata de una entrega gratuita) un derecho real de una persona, que en el Registro correspondiente esté reflejado que dicho sujeto está facultado para otorgarlo y que mantendrá su adquisición una vez lo haya inscrito, a pesar de que después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante, siempre y cuando sea por causas que no consten en dicho Registro.

Para clarificar, pondremos el siguiente ejemplo: B le vende a A un inmueble, le hace entrega de las llaves pero la compraventa no se inscribe en el Registro. Dos semanas más tarde B le vende la misma finca a C. B le entrega las llaves a C y éste último acude al Registro a hacer la inscripción. Pasado un mes A se encuentra a C en el inmueble y discuten sobre quién es el titular de la propiedad. Ambos tienen una Escritura perfectamente válida pero C desconocía totalmente que A hubiera adquirido la vivienda, a pesar de que acudió al Registro a cerciorarse de la situación registral de lo que compraba y no figurando B como propietario registral. En este caso, C es propietario perfectamente válido y la ley le ampara como tercero de buena fe, puesto que no tuvo forma de conocer que A había adquirido la vivienda con anterioridad a él.

Principio de Publicidad Registral: se considera como la exteriorización de la realidad jurídica de los actos y situaciones inscritos en el Registro de forma continua, con carácter permanente y organizado. Guarda relación con el Principio de Seguridad Jurídica que rige en el Ordenamiento Jurídico, puesto que tiene como objetivo preservar dicha seguridad respecto a los actos objeto de inscripción y al propio tráfico mercantil fruto de aquello que se ha inscrito.

Este principio puede verse desde dos perspectivas: formal y material.

  • Publicidad Formal: dado que nos encontramos ante un Registro de carácter público, esta visión pretende garantizar que cualquier persona pueda acceder al contenido de las anotaciones registrales y demás información que obre en sus archivos, excepto en los casos en que así lo prohíba la ley.
  • Publicidad Material: desde esta vertiente, se presume que toda persona tiene conocimiento del contenido de aquellos que se inscribe, salvo que se pruebe lo contrario, es decir, que todo lo que obra como inscrito en el Registro tiene efectos sobre terceros, aunque éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo de ello. Esto afecta no solo a las inscripciones como tales, sino también a las anotaciones preventivas.

Principio de oponibilidad: según este criterio, solamente serán oponibles frente a terceros de buena fe aquellos actos inscritos desde la fecha de Publicación en el Boletín Oficial del Registro, quedando a salvo los efectos derivados de la propia inscripción. Esta posibilidad de oponer actos frente a terceros se rompe siempre y cuando quien se pudiera ver afectado por la publicación demuestre que los desconocía.

También cabe la posibilidad de que los terceros invoquen la publicación, puesto que les pueda resultar más favorable. En caso de que la discordancia entre la realidad registral y la realidad plausible ocasione un perjuicio a los terceros, éstos deberán ser resarcidos, puesto que la buena fe de su desconocimiento se presume hasta que no se demuestre lo contrario.

En conclusión, existen diversos criterios que regulan el funcionamiento de los Registros Públicos, en concreto en este caso, los de la Propiedad y que facilitan la gestión y tramitación de los actos inscribibles y las relaciones entre éste y sus usuarios. 

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