Principios jurídicos que rigen un Registro Público Parte II

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Principio de legalidad: hace referencia a la supervisión de la legalidad que realizan los Registradores. Según este criterio, serán estos quienes deban calificar bajo su responsabilidad si los formalismos de los documentos que se presentan para su inscripción (que sea Escritura Pública , en los términos y parámetros que establezca la ley), además de que los solicitantes tengan capacidad y legitimación (no existe ningún impedimento de carácter jurídico para que lo hagan, como por ejemplo una incapacidad, o que no estén facultados para hacerlo, como por ejemplo vender un inmueble a alguien sin ostentar el título de propiedad ni tener autorización de quien lo tenga) y de la validez del contenido de aquello que se quiere inscribir, esto es, que no sea contrario al Ordenamiento Jurídico o vaya en contra del interés público.  En el caso de que sea un Juez el que solicite la inscripción de una resolución judicial, no se aplicarán este tipo de criterios pero el Registrador podrá solicitarle información complementaria o aclaraciones al respecto, sin que ello suponga un perjuicio para la prioridad en la inscripción.

Principio de título auténtico: la necesidad de cumplimiento de este principio, en relación con el anterior, supone una garantía inicial de la legalidad, puesto que se busca exigir que la inscripción que se pretende se lleve a cabo en base a un instrumento de carácter público, es decir, en el que interviene un Notario, un Profesional del Derecho o un funcionario público en ejercicio de sus funciones. Por ello, la inscripción se debe efectuar en virtud de un título que conste en un instrumento público, a excepción de aquellos casos en que exista una disposición legal que fije lo contrario.

Por ejemplo, no cabría la posibilidad de inscribir un Contrato de Compraventa que estuviera suscrito por las partes en documento privado, es decir, sin haber pasado por el Notario previamente para elevarlo a público. Es éste quien hace de primer filtro sobre la validez de las operaciones que posteriormente se inscribirán.

Principio de especialidad o determinación: guarda relación con el tracto sucesivo (criterio que decía que se tendrá en cuenta para la inscripción del orden de entrada en el Registro de los títulos a inscribir), pero en concreto hace referencia a la pretensión de claridad en la inscripción. Para ello, únicamente se permite que al Registro tengan acceso situaciones y relaciones jurídicas concretas.

Principio de prioridad: también guarda relación directa con el tracto sucesivo, puesto que viene a recoger que la prioridad en el tiempo de la inscripción es la que establece la preferencia de los derechos que otorga el Registro a quien inscribe, es decir, que tendrá prioridad. Es por ello que es importante el orden de inscripción de los actos jurídicos, puesto que ello marcará la preferencia de los derechos de sus titulares. 

Por ejemplo, si A inscribe un acto a las 9:50 horas y B intenta inscribir otro igual al que ha inscrito A a las 9:51, prevalecerá según este principio el de A.

Por tanto, se trata de una cuestión excluyente, puesto que no se podrá inscribir un título que sea contrario a otro inscrito previamente.

Principio de obligación de inscripción: de acuerdo con esta norma, por regla general, la inscripción tendrá carácter obligatorio, a excepción de los casos en que la legislación diga expresamente lo contrario. La necesidad de inscribir tiene como consecuencia que si la persona que estaba obligada a hacerlo no lo efectúa, no podrá utilizar su falta como medio de defensa.

Por ejemplo, A compra una vivienda y no la inscribe. B la adquiere un mes más tarde y sí lo hace. A no podría alegar la falta de inscripción para defender su derecho, puesto que se encontraba obligado a ello.

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