Pasos para la Compraventa de un Inmueble (Parte II)

Continuamos con los pasos que es recomendable seguir para que la compraventa de un inmueble llegue a buen puerto:

Compraventa de un inmueblePasos para la Compraventa de un Inmueble (Parte II)
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1) Contrato de Compraventa con Arras

En este documento, que es el paso previo a la firma de la Escritura de Compraventa ante Notario, se recogen las siguientes cuestiones:

  1. Partes: se identifica a las partes, es decir, quien o quienes compran y venden, si lo hacen en nombre propio o de un tercero.
  2. Identificación de la finca: se detalla de que inmueble se trata, quienes son los propietarios, la situación registral en la que se encuentra, su descripción física, etc.
  3. Precio: se especifica el importe total de la operación, la cantidad abonada con la firma del Documento de Reserva y la que se entrega con la firma del Contrato de Compraventa, las cuales son hechas efectivas a cuenta del precio final.  También debe estipularse la forma en que se realizara el pago del montante pendiente (transferencia, cheque, etc.). 
  4. Impuestos: en toda operación inmobiliaria existen una serie de tributos a los que deben hacer frente ambas partes, como pueden ser la plusvalía obtenida por el vendedor que se reflejará en su Declaración de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en caso de ser una persona física) o en la Declaración del Impuesto sobre Sociedades (si se trata de una persona jurídica) o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto sobre el Valor Añadido. La tributación completa de las operaciones inmobiliarias, se tratará posteriormente en otra entrada.
  5. Fecha de firma de la compraventa: se debe fijar el calendario de la operación, ya que se suele dar un plazo prudencial para que las partes tengan todo dispuesto para la firma ante Notario (documentación, cantidades económicas, finalización de obras o reformas, firmantes, etc.).
  6. Obras y derramas: es importante detallar la previsión que exista de realizar algún tipo de obra comunitaria y su correspondiente derrama y su inicio para un momento posterior a la compraventa y qué costes va a suponerle al comprador. 
  7. Situación registral de la finca: como hemos comentado anteriormente, debe tenerse en cuenta si existe alguna carga o gravamen que pudiera frustrar la libre transmisión de la finca y hacerse constar en el Contrato.
  8. Cancelación de hipoteca: en caso de que la finca estuviera gravada con una hipoteca, el vendedor debería comprometerse a que, en la fecha que se pacte para que se lleve a cabo la Compraventa, se encuentre cancelada o deberá indicar cómo se va a cancelar (profundizaremos en ello en otra entrada).
  9. Otras cuestiones que se quieran reflejar, como por ejemplo quien se hace cargo de los gastos inherentes a la operación (los gastos de inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad suelen correr a cargo del comprador), cuando se hará la entrega de llaves y cuando podrán los nuevos propietarios efectuar la entrada a la finca.

También, si dispone de Certificado Energético (documento que acredita la eficiencia energética de la finca y que hoy en día es obligatorio) o si encuentra el vendedor al corriente de pago de los gastos de Comunidad de Propietarios.

  1. Arras: constituyen una forma prevista por el Ordenamiento Jurídico para preservar el buen fin de la operación, penalizando a quién provoque la no celebración de la misma incumpliendo alguna de las obligaciones que le son inherentes (profundizaremos al respecto en otra entrada).

2) Hipoteca: en caso de que la compra se vaya a efectuar mediante hipoteca, será necesario acudir a una entidad bancaria a solicitarla o, en caso de que la finca se encontrara gravada con una, se podría solicitar la subrogación en la misma (viendo la cuantía pendiente y solicitando una ampliación de la vigencia y del importe), es decir, la parte compradora sería la titular de la hipoteca, quedando la parte vendedora eximida de dicha obligación.

3) Revisión de toda la documentación: es de vital importancia que toda la documentación para la firma esté totalmente preparada y sea correcta:

  • Documentos identificativos en vigor de las partes que forman la operación.
  • Certificados de estar al corriente de pago de cantidades anteriores a la operación.
  • Documentos que acrediten el título de propiedad de quien transmite.
  • Originales del Certificado Energético.
  • Documentos de pago.

4) Firma ante Notario: es el acto en que se produce la transmisión legal, ante un fedatario público y en el que se plasma el contenido del Contrato de Compraventa. A él deberán comparecer las partes o representantes de las mismas debidamente acreditados con toda la documentación anteriormente detallada y efectuar el pago de las cantidades pendientes. El Notario verificará que todo esté correcto, debiendo informar a los presentes del contenido de la Escritura y de las obligaciones posteriores que tiene cada una de ellas.

5) Inscripción en el Registro de la Propiedad: la Escritura deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. Su inscripción permite que la operación de transmisión de la propiedad sea oponible frente a terceros. La Escritura le otorga carácter público, puesto que lo emite un Notario pero la mejor arma para poder defender su derecho, es la inscripción en el Registro que corresponda al domicilio en el que se encuentre situado el inmueble.

6) Entrega de llaves y cambio de titularidad de suministros: el último acto pero no por ello menos importante es la entrega de llaves y los cambios de titular ante las diferentes compañías de suministros, además de contactar con el Administrador de Fincas para darse a conocer.

El orden de los pasos, en términos generales, suele ser este pero ello no obsta para que en algunos casos se puedan ver alterados: hay operaciones en las que las partes firman el Documento de Reserva antes de efectuar la visita física a la finca o en que la parte compradora conoce la situación registral del inmueble antes de visitarlo.

 

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