Pasos para la Compraventa de un Inmueble (Parte I)

El sector inmobiliario, en mayor o menor medida y dependiendo de las tendencias macroeconómicas, suele ser un ámbito en el que muchas personas (físicas o jurídicas) suelen invertir, sea en busca de su vivienda habitual o en el marco de una actividad empresarial, destinada a la explotación y/o gestión de inmuebles.

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Si bien es verdad que no existen dos operaciones de compraventa iguales, se pueden establecer una serie de pasos que se suelen producir en la mayoría y que es recomendable seguir para evitar sobresaltos posteriores. Son los siguientes:

1) Toma de contacto con el vendedor.

Cuando un posible comprador encuentra un inmueble que le interesa, lo primero que hará será contactar con el vendedor  o con el intermediario quién lo gestione para conocer detalles del mismo como la zona en que se encuentra, orientación, características, precio, etc. 

2) Visita al inmueble y tener conocimiento de futuras obras y derramas.

Es interesante y altamente recomendable, en la medida de lo posible, ver físicamente el inmueble que se quiere adquirir, antes de hacer ningún trámite puesto que, de esta manera, se puede profundizar con la parte vendedora sobre las características, los posibles defectos que pudiera tener y otras cuestiones que sean de interés. Siempre es conveniente que sea recogido en los distintos documentos legales que se produzcan en la operación, como pueden ser el Documento de Reserva, el Contrato de Compraventa con Arras Penitenciales y la Escritura Pública de Compraventa.

3) Documento de Reserva.

Es habitual que el comprador haga entrega de una primera cantidad simbólica a cuenta del precio fijado. Ello sirve para que el vendedor vea interés y voluntad por parte del comprador y reserve el inmueble. 

4) Verificación de cargas y gravámenes.

Es de las cuestiones más importantes a tener en cuenta. Las cargas y gravámenes son realidades que no pueden ser advertidas con una visita al inmueble puesto que no es algo tangible, algo físico, sino que se trata de cuestiones a nivel registral, en concreto del Registro de la Propiedad.  Cuando se hace referencia a cargas y gravámenes nos referimos a si la finca tiene alguna hipoteca o préstamo, embargos, algún impuesto pendiente de abonar al Ayuntamiento correspondiente o si alguien tiene algún derecho real sobre el inmueble, como por ejemplo un arrendamiento, una servidumbre o una opción de compra.

Es altamente recomendable verificar la existencia o inexistencia de esas circunstancias, puesto que el desconocimiento de estas cuestiones no exime al comprador de tener que enfrentarse a situaciones desagradables y con una solución tremendamente complicada.

Como se puede observar, por el momento, se trata de cuestiones preparatorias previas a que se produzca realmente la compraventa.

Por ejemplo, podría darse el siguiente supuesto:

El vendedor consigue a dos compradores distintos, A y B. Acuerda con ambos todos los detalles de la operación y A firma la compraventa 1 hora antes que B, lográndola inscribir en el Registro de la Propiedad antes que B. La operación con B también se lleva a cabo y la inscribe en el Registro.

No obstante, siempre que A demostrara que no tenía conocimiento de que el vendedor iba a llevar a cabo la operación simultáneamente con B (en definitiva, que se trata de un tercero de buena fe, es decir, que ha adquirido su derecho de propiedad sobre el inmueble de forma totalmente legal y sin voluntad de perjudicar a un tercero) ostentará su derecho como propietario sobre B, puesto que A ha adquirido la finca de forma legal, pudiendo B reclamar al vendedor.

Lo mismo ocurriría en caso de que el vendedor quisiera vender una finca embargada. Si el comprador no advirtiese esta situación en el Registro de la Propiedad, podría encontrarse con el pago del precio y sin poder inscribir el inmueble ni transmitirlo.

Estos son los primeros pasos que deben darse en la preparación de una operación inmobiliaria al uso. En la próxima entrada, detallaremos la parte restante para llevar a cabo su concreción.

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