La regulación de las obras en un contrato de arrendamiento de local comercial

Cuando queramos alquilar un local para desarrollar nuestro negocio, nos encontraremos con la necesidad de negociar un contrato de arrendamiento con el propietario del local y una de las cláusulas más importantes del contrato es la relativa a las obras.

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Salvo raras excepciones, tendremos que realizar obras para adaptar el local a la actividad que queramos desarrollar y a la normativa aplicable. Por ese motivo, es muy importante, negociar el tema de las obras y plasmar claramente los acuerdos alcanzados en el contrato de arrendamiento que finalmente se firme.

Aspectos a tener en cuenta en la cláusula de obras.

Antes de nada, en relación a una cláusula de obras, debemos considerar dos elementos fundamentales:

1.- Voluntad de las partes.

En un contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, como es el caso de los locales comerciales, prevalece la voluntad de las partes, por lo que la regulación de la obras en los contratos de arrendamiento da lugar a una casuística enorme.

2.- Ley de arrendamientos urbanos.

La Ley de arrendamientos Urbanos regula las obras en los artículos 21, 22, 23 y 26, que serán de aplicación en el caso de que las partes no hayan pactado nada al respecto.

Licencia y permisos.

Para la realización de las obras, dependiendo de la entidad que tengan, será necesaria una licencia de obras. Por ese motivo, si las obras las realiza el arrendatario, debemos regular en el contrato la obligación de éste de obtener todas las licencias y permisos necesarios. En este sentido, también es esencial cotejar los estatutos de la comunidad de propietarios al que pertenece el local, puesto que en algunos casos se establecen restricciones que pueden afectar a las obras de un local, siendo necesaria en algunos casos, la autorización de la comunidad de propietarios.

Descripción de las obras y Proyecto.

En el contrato de arrendamiento, se deben describir con detalle las obras a realizar, qué se va a hacer, qué materiales se van a utilizar, cuál es el plazo de ejecución etc. De forma que esas obras de adaptación queden autorizadas en el contrato por el propietario. Es aconsejable adjuntar al contrato una copia del proyecto de las obras como anexo.

Prohibición de realizar obras.

Lo habitual en un contrato de arrendamiento de un local, es que el arrendador autorice las obras iniciales que se describan en el contrato y que para realizar otras obras sea necesario obtener una autorización por escrito del propietario. De esa forma, se impide que el arrendatario pueda realizar cualquier obra en el local que pueda modificar su configuración o algún aspecto esencial.

Devolución al finalizar el contrato.

Cuando se realizan obras en un local, es muy importante para el propietario definir cómo se va a devolver el local cuando finalice el contrato. En este sentido, se pueden dar dos opciones:
 

  • Devolver el local y que las obras se queden en beneficio de la finca.
  • Devolver el local realizando las obras necesarias para devolverlo al estado que tenía cuando se arrendó. Dichas obras se realizarían por parte del arrendatario.

Carencia.

Por lo general, cuando se pacta la realización de obras en el local, se pacta una carencia durante un tiempo concreto que es el periodo de tiempo que durarán las obras previsiblemente. La carencia supone que durante el plazo pactado, no se paga la renta por el inquilino.

 

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