Lo que deberías saber antes de pactar el traspaso de un local comercial

Lo que deberías saber antes de pactar el traspaso de local comercial

Lo primero: lee el contrato que tienes firmado

Aunque es algo obvio, muchas veces no leemos lo que tenemos firmado y en este caso es lo primero que tenemos que hacer si deseamos realizar el traspaso de local comercial. Es importante ver el año en que se firmó el contrato para cotejar qué legislación se le aplica, porque puede ser que se le aplique la Ley de Arrendamientos Urbanos actual o la anterior.

Por otro lado, debemos ver qué hemos pactado en relación al traspaso o cesión puesto que caben muchas posibilidades: que sea necesaria la autorización del propietario o que no lo sea, que se pueda realizar el traspaso o cesión a empresas del grupo o que se regule pormenorizadamente la situación, entre otros supuestos.

Es posible que necesites autorización del propietario

La ley de Arrendamientos Urbanos actual en su artículo 32 establece lo siguiente: «Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador”.

Lo primero que tienes que ver es si es necesaria autorización del propietario o no según el contrato firmado. Si es necesaria tendrás que pedírsela y es posible o que se niegue o que pida un aumento de renta u otra condición a cambio. En cualquier caso, si autoriza la cesión dicha autorización debe constar por escrito y firmada.

El propietario puede tener derecho a subir la renta

Según establece el artículo 32.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: «El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada”.

Además, la ley establece que no se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a elevar la renta (según los porcentajes que constan en el párrafo anterior).

Es posible que en el contrato se haya pactado otra cosa distinta a la regulada por la Ley, por lo que prevalecería el pacto entre las partes.

¿Lo que vas a hacer es un traspaso o una cesión?

Es muy habitual que se hable de traspaso, pero el término traspaso era el utilizado en la normativa anterior (aplicable todavía a algunos contratos) en la que se regulaba este tipo especial de cesión.

En la legislación actual se habla de cesión de contrato de arrendamiento que supone un cambio en el arrendatario. Es decir, se sustituye a un arrendatario por otro en el contrato de arrendamiento y este segundo asume todos los derechos y obligaciones derivados del contrato.

Busca asesoramiento

Es muy importante antes de firmar un traspaso o cesión, buscar el asesoramiento de un abogado especializado que nos resuelva todas las dudas que podamos tener y nos indique cómo actuar además de revisar el contrato antes de firmarlo.

 

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