Las Arras: Qué son, qué tipos hay y qué funciones guardan (Parte II)

Continuemos con el análisis de las arras, cláusulas que se incluyen en contratos de compraventa, entre otros.

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Penales:

Se configuran como una garantía de cumplimiento del acuerdo, puesto que en él se establece la pérdida de las cantidades entregadas (arras) total o parcialmente o su devolución más el importe que se haya acordado en el contrato y sin perjuicio de que la parte incumplidora sea reclamada por la otra para que estrictamente cumpla con la obligación acordada. Este tipo de obligación, a diferencia de lo expuesto respecto a las Arras Confirmatorias, permite la fijación de una indemnización por daños y perjuicios, pudiendo un Juez moderarla posteriormente.

Para verlo de forma más clara, pongamos el siguiente ejemplo:

A (vendedor) y B (comprador) acuerdan la compraventa de un vehículo. Pactan un precio, fecha de entrega y condiciones, así como fijan en concepto de arras penales para el caso en que el contrato se frustrara que el incumplidor debiera abonar una cantidad de 5.000 € a la otra parte en los siguientes términos: pudiendo ser una cuantía fijada entre las partes, se decide optar por la práctica habitual en el tráfico jurídico, esto es, el doble de lo pactado, por lo tanto, 10.000 €).

El vendedor no cumple con lo establecido, puesto que se debía realizar la transmisión de la posesión en la fecha prevista pero ello no se lleva a cabo por causa imputable a A. Por ello, estará obligada al pago de los 10.000 euros y además B estará facultado para exigirle que cumpla con la entrega del vehículo.

Penitenciales: suele ser la forma más utilizada en las operaciones inmobiliarias y en general en las compraventas, puesto que se caracteriza porque si ésta no se lleva a cabo por culpa del comprador, es éste quien pierde la cantidad que se haya estipulado en el contrato y que las hubiera entregado en el momento fijado. Si por el contrario, es el vendedor el que incumple o se frustra la celebración del contrato por causa imputable a él, éste estará obligado a devolver el doble de la cantidad recibida.

Mediante este tipo de arras se pretende prever las consecuencias respecto a un posible incumplimiento del contrato, de forma que la parte perjudicada reciba la indemnización acordada. No obstante, a diferencia de los tipos de arras anteriormente expuestos, quien resulte dañado por la frustración del vínculo contractual no podrá exigir además su cumplimiento, como sí ocurre con las confirmatorias y penales.

Su funcionamiento es el siguiente: C (comprador) y D (vendedor) acuerdan la compraventa del amarre de un barco por 30.000 € para el día 22 de Septiembre. Se establece una cláusula de arras penitenciales por importe de 10.000 €.

Como hemos mencionado en ejemplos anteriores, pueden darse dos tipos de incumplimientos: C, en fecha 10 de Septiembre hace entrega a D de la cantidad de 10.000 € en concepto de arras penitenciales. Llegado el día fijado para que se efectúe la compraventa, C decide no ejercerla con lo cual pierde la cantidad entregada a cuenta, sin que D pueda exigirle que efectúe la compraventa.

En otro supuesto, C en la misma fecha (10 de Septiembre) entrega los 10.000 €. Llega el día 22 y D decide no vendérselo puesto que ha encontrado a otro comprador que le ofrece una suma superior. El vendedor estará obligado a devolverle el doble de la cantidad fijada en arras penitenciales, esto es, 20.000 €. Tampoco podrá exigirle el comprador, además de la cuantía doblada, el cumplimiento del contrato.

Qué funciones tienen

Como se ha podido ver a lo largo de la exposición, las arras son un sistema de protección de carácter contractual que prevé la legislación civil en materia de obligaciones y contratos para preservar los intereses de las partes en sus relaciones dentro del tráfico jurídico, dotándolas de medidas que castigan a la parte que incumple con lo pactado y que faculta, a quien lleva a buen término sus obligaciones, a solicitar el resarcimiento por los daños y perjuicios que le causa la frustración del contrato, así como, dependiendo del tipo de arras, a exigir además el cumplimiento del mismo.

 

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