Las Arras: Qué son, qué tipos hay y qué funciones guardan (Parte I)

En numerosas operaciones inmobiliarias, tal y como comentamos en otro post (Pasos para la Compraventa de un Inmueble), así como en otros tipos de negocios jurídicos, las partes suelen suscribir el mal denominado Contrato de Arras. Decimos que dicho nombre es incorrecto puesto que no se trata de un tipo contractual, sino de una mera estipulación de un contrato.

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 ¿Qué son?

Pues bien, se trata de la cantidad que, en concepto de paga y señal, entrega el comprador al vendedor en el momento de la firma del contrato privado de compraventa. Posteriormente, dicho importe se deducirá del precio total de la operación, como cantidad pagada a cuenta. La función de las arras es intentar preservar el cumplimiento del contrato mediante la fijación de unas reglas en caso de incumplimiento de alguna  de las estipulaciones del contrato de las partes y que frustren su celebración. Como hemos dicho, se trata de una cláusula que se fija en el contrato de compraventa y que, en función del régimen jurídico de arras que se establezca, puede tener una consideración legal diferente.

Tipos de Arras

Hay 3 tipos: confirmatorias, penitenciales y penales. Vamos a analizar cada una de ellas:

Confirmatorias:

Únicamente es la demostración de que existe el contrato, pero no le da la facultad a ninguna de las partes para resolverlo. Si se cumple con lo estipulado entre ellas, el importe se imputa al precio, por lo que se considera como un anticipo del pago total. Si una de las partes no cumple, la otra (siempre y cuando haya cumplido con todo lo que sea atribuible y en caso de que quien incumpla no pueda demostrar que ha mostrado la diligencia debida o que ha existido voluntad de incumplir) podrá exigir:

  • El pago y el cumplimiento forzoso del contrato: la parte que haya cumplido deberá demandar judicialmente para ello.
  • Resolución del acuerdo y el pago de una indemnización por daños y perjuicios (sin que las arras sean la cuantificación de tales daños y perjuicios, ni tampoco sirvan para fijarlos).

Por ejemplo, A y B están de acuerdo en llevar a cabo la compraventa de un inmueble. Deciden firmar la operación a 31 de Diciembre de 2015 y a 1 de Octubre anterior deciden suscribir un documento privado regulatorio de las condiciones en las que se va llevar a término. Entre las distintas obligaciones y cláusulas determinan un tipo de arras confirmatorias. B incumple una de las estipulaciones y A decide no vendérselo, facultado por lo fijado en el contrato, por lo que solicita la resolución del contrato y que le indemnice por los daños y perjuicios que le ha ocasionado, los cuales deberán ser cuantificados en una demanda judicial posterior.

Por lo que hemos podido ver, en este tipo de arras, en caso de cumplimiento, únicamente sirven para confirmar que el contrato existe. En caso de incumplimiento, se podrá optar por exigir al incumplidor que efectúe la obligación contraída (implique el pago o no) o por romper el vínculo contractual, no siendo necesario el cumplimiento forzoso, pero obligando a resarcir a la otra parte para devolverla a la situación patrimonial anterior.

Siempre será muy importante que la parte que exija el cumplimiento de las obligaciones no haya incurrido en ningún tipo de incumplimiento, ya que es requisito indispensable para poder forzar a la otra parte a que lleve a cabo la obligación estipulada.

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