¿Hay una burbuja del alquiler inmobiliario?

El aumento de los contratos de alquiler: Durante los últimos meses, hemos podido leer diferentes noticias que hablan sobre la recuperación del sector inmobiliario. 

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Respecto el año anterior, ha habido un incremento del número de hipotecas concedidas y los precios han subido, especialmente en aquellos núcleos urbanos donde se concentra la mayor parte de la actividad económica. Además, algunas inmobiliarias han decidido sacar adelante promociones, de forma que consideran que realmente existe un mercado que las podrá absorber. Ahora bien, en su momento también lo creyeron y nos hemos encontrado en una situación en la cual existen decenas de miles de viviendas vacías. Solamente en Barcelona, se estima que hay alrededor de unas ochenta mil.

Aunque pueda parecer muy lejano, el estadillo de la burbuja inmobiliaria tuvo lugar hace menos de diez años. De forma ininterrumpida, desde entonces, el precio de la vivienda ha bajado de forma importante. Hay que tener en cuenta que es muy complicado que volvamos a ver unos precios a los niveles, por ejemplo, de 2006. Es más: tampoco sería positivo, porque significaría que hemos vuelto a caer en el mismo error. Como alternativa a la compra de vivienda, muchas familias optaron por el alquiler. Las razones fueron las siguientes:

  • Altos tipos de interés por la compra de una vivienda: actualmente, los tipos marcados para un préstamo hipotecario son mucho más altos que hace unos años. Si antes podíamos encontrar hipotecas que fijaban un tipo de, por ejemplo, 0,40%+Euríbor, actualmente este 0,40% se ha substituido por un valor que no baja del 1%. ¿A qué se ha debido este aumento? Principalmente, a la caída del Euríbor, que ha llegado a cotizar en valores negativos. Para protegerse de esta caída y mantener el mismo margen que hace unos años, cuando el Euríbor cotizaba en valores de hasta el 3%, las entidades han subido el interés. Ahora mismo, con un Euríbor bajo, el coste que deben afrontar los hipotecados será mucho menor al de aquí un tiempo cuando, previsiblemente, el Euríbor vuelva a valores más normales. Por lo tanto, lo que se está pagando actualmente como cuota mensual es, probablemente, un coste inferior al que se deberá de afrontar en unos años. Para quien tiene esta visión y conoce esta circunstancia, prefiere esperar a comprar cuando los diferenciales ofrecidos por las entidades sean menores.
  • Polémicas sobre las condiciones de las hipotecas: uno de los aspectos que más polémica han generado alrededor de la concesión de hipotecas en los últimos años han sido las cláusulas suelo. Para, justamente, protegerse de la caída del Euríbor, determinadas entidades fijaron intereses mínimos por debajo de los cuales no se podía bajar el coste de la financiación. Ello ha provocado que, las personas que firmaron estas condiciones, no hayan podido beneficiarse de la bajada del Euríbor. Esta polémica, junto a otras que han afectado al sector financiero en general durante los últimos tiempos (rescate con dinero público de entidades, conocimiento sobre la forma de operar de determinados directivos, el escándalo de las preferentes…) han generado una desconfianza general de la población hacia el sector financiero, hecho que ha llevado a intentar reducir al máximo la interacción con él.
  • La inestabilidad laboral: el miedo a perder el trabajo es presente en muchas personas. En caso de quedarse sin ingresos o con lo que ofrece el paro, es evidente que el riesgo de sufrir dificultades en el pago de la vivienda incremente de forma exponencial. Además, existe otro problema añadido: que, ante un impago, la persona no solamente se queda sin casa, sino que tiene que soportar una deuda resultado de la diferencia entre el valor del préstamo que pidió en su momento y el valor actual de la vivienda, que ha bajado de forma considerable. A todo ello, sumarle intereses y comisiones varias. Como mínimo, en el caso de alquiler, en caso de no poder afrontar en algún momento el pago, la persona se va pero no tiene que acarrear ninguna deuda adicional.
  • Reducción de la capacidad adquisitiva: junto con el dificultado para mantener y encontrar trabajo, ha habido recortes salariales en algunas compañías. Esta menor capacidad de tener ingresos a largo plazo es un desincentivo a la compra de una vivienda, en relación a lo comentado en el punto anterior.
  • Posibilidades en términos de flexibilidad que ofrece el alquiler: la compra de una vivienda liga a ella para, prácticamente, toda la vida. En cambio, en caso de vivir de alquiler, es mucho más fácil poder cambiar ante cualquier situación que se dé en la vida: cambio de trabajo, motivación para vivir en un lugar distinto, temas relacionados con la ampliación de la familia o personas que deben de vivir en un mismo espacio…

¿Existe, pues, una burbuja?                                                          

El precio del alquiler presenta algunos síntomas muy parecidos a los que vivimos hace unos años con el precio de compra de la vivienda. En las grandes ciudades su precio no para de crecer, especialmente en determinadas zonas donde existe una alta demanda. Este efecto se nota también en las poblaciones de los alrededores. Ante la imposibilidad de hacer frente ni a la compra de un piso ni al alquiler en las ciudades, muchas familias optan por marchar a otras poblaciones de su alrededor. También, por un tema de mejora de calidad de vida: fuera de la ciudad es más fácil encontrar una vivienda mejor a un precio inferior. El inconveniente es el hecho de tener que levantarse más temprano para ir a trabajar, pero muchos están dispuestos a asumirlo. En estas poblaciones, también, estamos viviendo un incremento del alquiler. Es normal: a más demanda, precios más altos. Es una tendencia muy complicada de frenar, ya que la gente necesita vivir en algún lugar y, siempre que haya alguien dispuesto a pagar más que otro, éste será el precio fijado para el mercado. Se puede pensar, pues, que nos encontramos ante un riesgo de burbuja en el mercado del alquiler. Hasta qué punto será importante dependerá del propio comportamiento de las personas y de otras variables, como puede ser el turismo, que provoca un encarecimiento de la zona. 

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