Garantías que se pueden solicitar en un contrato de arrendamiento

En un contrato de arrendamiento de local comercial, oficina, vivienda, nave industrial etc. la obligación más importante del arrendatario es pagar la renta pactada. Para ello, el arrendador, puede solicitar diversos tipos de garantías, que con mayor o menor intensidad, cubrirán al arrendador en caso de impago.

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Fianza legal.

La fianza legal se encuentra regulada en el art. 36 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que establece en su apartado 1 lo siguiente:

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Por lo tanto, la garantía que obligatoriamente se tiene que entregar (salvo en los casos legalmente previstos) en los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos es la fianza legal. Se entrega en el momento de la firma del contrato, por importe de una mensualidad de renta para vivienda y dos para locales, naves, etc.

Por otro lado, el apartado 5 del art. 36 regula la posibilidad de pacto de otras garantías:

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

A continuación analizamos las garantías más comunes que se suelen solicitar por los arrendadores en los contratos de arrendamiento.

Aval bancario.

Se trata de un documento en virtud del cual una entidad bancaria se obliga a pagar mediante la ejecución del aval, en el caso en que el arrendatario no pague. Lo recomendable, es que se trate de un aval bancario a primer requerimiento o a primera demanda, es decir, un aval en el que el banco debe pagar al avalado en el momento en el que lo reclame.

Depósito en garantía.

En lugar del aval bancario se puede solicitar por el arrendador al arrendatario, como garantía del cumplimiento del contrato, la entrega de una cantidad, que por lo general oscila entre 3 y 6 meses, para que sea custodiada por el arrendador hasta la finalización del contrato y aplicada, en caso de ser necesario, al cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.

Carta de patrocinio.

Otra opción que se puede utilizar cuando el arrendatario es una sociedad que pertenece a un grupo de empresas, es que la empresa matriz se comprometa mediante una carta de patrocinio a cumplir las obligaciones derivadas del contrato en el caso en que la sociedad arrendataria no lo haga. Esta garantía se utiliza cuando se trata de grandes grupos empresariales, pero es algo más débil que las demás garantías, porque si la empresa matriz se niega a pagar o a cumplir la obligación de que se trate, no quedará otra opción, en principio, que acudir a una reclamación judicial.

Por lo tanto, lo habitual es que junto a la fianza legal, en los contratos de arrendamiento se soliciten otras garantías adicionales para completar a la fianza en el compromiso del cumplimiento de todas las obligaciones derivadas del contrato. La opción que finalmente se entregue, dependerá de los pactos que alcancen las partes durante la negociación del contrato.

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