Cuál es la diferencia entre la cesión, el traspaso y el subarriendo de un local comercial.

En ocasiones, cuando nos enfrentamos a la negociación de un contrato de arrendamiento o de un traspaso, cesión o subarriendo, no sabemos bien cuál es la diferencia entre estas figuras.

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En primer lugar, cabe destacar que en los contratos de arrendamiento de locales comerciales, por lo que general, la cesión y el subarriendo suelen estar prohibidos. Es decir, que para realizarlos, es necesario obtener la autorización del propietario del local.

Actualmente, la cesión y el subarriendo se regulan en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que establece lo siguiente:

1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.

4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

A continuación, vamos a analizar cada una de las figuras para saber diferenciarlas:

Cesión.

La cesión  del contrato de arrendamiento supone que el arrendatario cede su posición contractual a otro arrendatario que asume todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento.

Para el caso de la cesión, se pueden dar varios supuestos:

  • Que el contrato de arrendamiento no regule nada. En ese caso será de aplicación lo establecido en el art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

  • Que en el contrato quede expresamente prohibida la cesión. En este caso para poder ceder el contrato será necesario el consentimiento expreso del arrendador.

 

  • Que en el contrato esté prohibida la cesión salvo a empresas pertenecientes al mismo grupo que la sociedad arrendataria.  En este caso es posible que se ceda el contrato, sin necesidad del consentimiento del arrendador, a una empresa que tenga una vinculación con la sociedad arrendataria (por ejemplo, porque la sociedad arrendataria posea participaciones en la otra sociedad cesionaria).

 

  • Que la cesión sea posible sin necesidad del consentimiento del arrendador. Este caso es muy difícil de encontrar en la realidad, ya que cuando se firma un contrato de arrendamiento con un arrendatario, se elige al arrendatario por una serie de cualidades del mismo, por lo que, por lo general, al arrendador, no le interesa que cambie el arrendatario sin su consentimiento.

Cabe destacar que la Ley establece (para el caso en que sea de aplicación el art. 32), que el arrendador en caso de cesión podrá aumentar la renta en un 20%. Dicha elevación de renta podrá realizarse en el caso en que se produzca la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria. Además se regula la obligación de notificar la cesión al propietario.

No obstante, en los contratos de arrendamiento de locales comerciales, prevalece la voluntad de las partes reflejada en el contrato, por lo que la casuística es enorme y es necesario que en cada caso se realice un estudio por un abogado especializado en derecho inmobiliario.

Subarriendo

El subarriendo de un local comercial, puede ser total o parcial.  El subarriendo supone la existencia de un subarrendatario que firmará un contrato de subarriendo, con el arrendatario inicial, por el que pasará a ocupar el local (en su totalidad o en parte, dependiente del tipo de subarriendo) pero la relación contractual entre el arrendatario inicial y el propietario subsiste.

Es decir, se crea la siguiente relación contractual:

Arrendador – Contrato de arrendamiento – Arrendatario – Contrato de subarriendo – Subarrendatario

Los supuestos analizados para el caso de la cesión, en cuanto a la regulación que puede contener el contrato, son de aplicación al caso del subarriendo, salvo que en el caso del subarriendo total, si es de aplicación el art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el aumento de la renta es del 20%, y en el caso de subarriendo parcial será del 10%.

Traspaso

En la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (que a día de hoy sigue siendo de aplicación a muchos contratos de arrendamiento) en lugar de hablar de cesión de contrato se hablaba de traspaso de local de negocio.

La ley de 1964 establecía una serie de requisitos para realizar el traspaso y regulaba las obligaciones y los derechos que derivaban para cada parte en el momento de realizar un traspaso.

Por lo tanto, para el caso de que se trate de un contrato al que le sea de aplicación la Ley de 1964, será necesario analizar toda la regulación que respecto al traspaso establece dicha Ley.

 

 

 

 

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1 Comentario
Imagen de Anónimo
Cuál es la diferencia entre la cesión, el traspaso y el subarriendo de un local comercial.

Hola, quisiera saber cuál es la diferencia entre un traspaso y una cesión. Estoy a punto de firmar un contrato por la compra de la explotación de un negocio. Se trata de una nave que está alquilada a quien me va a vender el negocio. El contenido de la nave es propiedad del actual inquilino y, por tanto, lo que me vende son el contenido, instalaciones y clientela del negocio. ¿Se trata de una cesión o de un traspaso? ¿Estaría gravada por el IVA la operación, ya sea traspaso o cesión? Gracias.

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