Compraventa de un Inmueble: Verificación de Cargas, Gravámenes y Tercero de Buena Fe.

Como hemos visto en una entrada anterior, en el proceso de compraventa de un inmueble, es recomendable llevar a cabo una serie de pasos previos a la realización de la propia compraventa.

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Destacamos la Toma de Contacto con el Vendedor, la Visita al Inmueble, así como la firma de un Documento de Reserva. Pues bien, vamos a profundizar sobre una de las cuestiones más importantes: la Verificación de cargas y gravámenes.

Verificación de cargas y gravámenes.

Nos referimos a las cuestiones más relevantes a tener en cuenta. Cuando hacemos referencia a las cargas y gravámenes nos referimos a realidades que no pueden ser advertidas con una simple visita al inmueble, dado que no se trata de aspectos tangibles, físicos, sino que nos referimos a cuestiones a nivel registral, en concreto del Registro de la Propiedad.  Por citar algunos ejemplos: estamos haciendo referencia a si la finca tiene alguna hipoteca o préstamo, embargos, algún impuesto pendiente de abonar al Ayuntamiento correspondiente o si alguien tiene algún derecho real sobre el inmueble, como por ejemplo un arrendamiento, una servidumbre o una opción de compra. Todo ello yendo a ver el inmueble no lo sabremos y nos podemos encontrar con sorpresas una vez hecha la compra. Si bien es cierto que existe la obligación por parte del vendedor de explicarnos todas las cuestiones de las que adolece la finca, en muchos supuestos no lo hacen por interesada omisión o por desconocimiento.

En cuanto a los defectos propiamente físicos, en caso de que aparecieran durante los 6 meses siguientes a que se produjera la compraventa, podría efectuarse la invalidación de la operación.

Por ello, debemos hacer hincapié en lo altamente recomendable que es verificar la existencia o inexistencia de esas circunstancias, ya que el desconocimiento de estas le supondría al comprador el tener que enfrentarse a situaciones desagradables y con una solución tremendamente complicada.


Como se puede observar, por el momento, se trata de cuestiones preparatorias previas a que se produzca realmente la compraventa.

Por ejemplo, podría darse el siguiente supuesto:

El vendedor consigue a dos compradores distintos, A y B. Acuerda con ambos todos los detalles de la operación y A firma la compraventa 1 hora antes que B, lográndola inscribir en el Registro de la Propiedad antes que B. La operación con B también se lleva a cabo y la inscribe en el Registro.

No obstante, siempre que A demostrara que no tenía conocimiento de que el vendedor iba a llevar a cabo la operación simultáneamente con B (en definitiva, que se trata de un tercero de buena fe, es decir, que ha adquirido su derecho de propiedad sobre el inmueble de forma totalmente legal y sin voluntad de perjudicar a un tercero) ostentará su derecho como propietario sobre B, puesto que A ha adquirido la finca de forma legal, pudiendo B reclamar al vendedor.

Lo mismo ocurriría en caso de que el vendedor quisiera vender una finca embargada. Si el comprador no advirtiese esta situación en el Registro de la Propiedad, podría encontrarse con el pago del precio y sin poder inscribir a su nombre el inmueble ni tampoco transmitirlo.

Vamos a profundizar un poco más sobre la figura del denominado Tercero de Buena Fe. Esta figura la prevé el Ordenamiento Jurídico para evitar situaciones como las que hemos visto en los ejemplos o, como mínimo, reducir lo máximo posible las consecuencias de éstas. El comprador que pretenda que se le considere como un Tercero de Buena Fe en un supuesto de estas características deberá acreditar realmente que no ha tenido forma de conocer la situación respecto a las cargas y gravámenes que tenía la finca, así como que también ha puesto de su parte los mecanismos necesarios para conocerla.

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