¿Cómo puedo cancelar un préstamo hipotecario?

La hipoteca es un derecho de carácter real que grava un bien como garantía de pago de un préstamo. Lo más habitual es que recaigan sobre bienes inmuebles y es por ello por lo que la gran mayoría de personas, sean físicas o jurídicas, en el momento en que deciden hacer una adquisición de estas características, lo hacen a través de este mecanismo.

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No obstante, una vez se han hecho efectivas todas las cantidades recogidas en este contrato bancario,  ¿qué ocurre? ¿Debe hacerse alguna gestión? ¿Existe alguna forma de hacer que sus efectos jurídicos desaparezcan? Lo veremos a continuación.

Cuando se terminan de pagar todas las cuantías estipuladas en el contrato, finaliza una de las obligaciones más importantes del contrato: el pago. Independientemente de que se haya logrado esta situación, es recomendable hacer dos pasos más puesto que, en caso de no hacer nada, únicamente el banco y el propietario saben que la deuda está saldada.

Cuando una entidad bancaria concede un préstamo hipotecario lo hace recogiendo el acuerdo y las condiciones en una Escritura Pública ante Notario. Dicha escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad que corresponda en función del domicilio en que se encuentre situada la finca. Dicha inscripción permite que cualquier persona que quiera conocer la situación jurídica de ese inmueble pueda hacerlo, en base a la información pública de la que disponen los Registros.

Pues bien, llegados a este punto, debemos poner de manifiesto que existen dos tipos de cancelación: Formal y Registral.

Para la Cancelación Formal, el titular/es del inmueble o una persona debidamente autorizada debe acudir a la oficina bancaria en la que le concedieron el préstamo hipotecario y solicitar al Director de la Oficina que le extienda un documento en el cual se refleje que el saldo pendiente es cero, es decir, un Certificado de estar al corriente de pago.

Con ese documento y ante Notario, debe elevarse a público mediante Escritura que el saldo pendiente ya se encuentra liquidado y que, por tanto, la entidad bancaria no ostenta el derecho real de hipoteca sobre la finca. Una vez tiene en su poder la Escritura, se debe llevar a inscribir en el Registro de la Propiedad que corresponda, para que también conste allí, de la misma forma que se inscribió el derecho real que tenía el banco. Hecho esto, se habría producido la Cancelación Registral.

¿Cuál es su relevancia?

Los Registros públicos (en este caso nos centramos en los de la Propiedad) tienen, entre otras, la función de informar a cualquier persona que demuestre tener un interés legítimo sobre un bien inmueble sobre su situación jurídica. Dado que se presume que la información que consta es veraz y cierta, deben estar reflejados en cada hoja registral de cada finca todos los movimientos jurídicos que haya habido (compraventas, hipotecas, embargos, gravámenes, arrendamientos, etc., aunque estos últimos no siempre se inscriben). En caso de no estarlo, puede verse distorsionada dicha imagen veraz.

Ello se puede ver en el siguiente ejemplo: el Sr. A compra la finca Z. Para ello, solicita al banco S un préstamo hipotecario. En el Registro deberá constar el título de propiedad, en primer lugar y, posteriormente, la hipoteca. Es muy importante el orden en el que se inscriben.

Supongamos que el Sr. A, pasados unos años, logra pagar el importe íntegro del préstamo hipotecario pero no inscribe la cancelación registral puesto que únicamente paga el último recibo y no continúa el proceso que hemos expuesto. Decide iniciar un negocio y para ello solicita un crédito entregando como garantía la vivienda. La entidad bancaria inscribirá dicho préstamo, el cual quedará por debajo de la hipoteca. 

Lamentablemente, el negocio no le va bien y no puede hacer frente a los pagos, la entidad que le ha concedido el crédito cuando quiera ejecutar la garantía que tiene por impago, esto es, la vivienda, se encontrará que otra entidad tiene un derecho anterior y, por tanto, no podrá ejecutar con las consiguientes consecuencias.

Por tanto, es recomendable actualizar la situación registral en caso de que se haya saldado el préstamo hipotecario con la entidad bancaria que lo concedió.

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