Cómo negociar una hipoteca

Por lo general, solicitamos un crédito con garantía hipotecaria o hipoteca, cuando necesitamos financiar la compra de un inmueble: vivienda, local comercial, oficina etc. Para ello, acudimos a diferentes entidades financieras para conocer condiciones y requisitos para obtener la financiación que necesitamos.

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Hay casos, por ejemplo, los de las viviendas de obra nueva, en los que ya existe una hipoteca sobre el inmueble y podemos estudiar en lugar de la constitución de una nueva hipoteca, la subrogación en una hipoteca ya existente, si las condiciones son favorables a nuestros intereses. Y hay otros casos, en los que necesitamos financiación y tenemos que constituir una hipoteca para obtenerla (inmuebles de segunda mano).

Aspectos importantes de la negociación de la hipoteca

Cuando nos dispongamos a solicitar una hipoteca, es importante comparar las condiciones que nos ofrecen distintas entidades y para ello deberemos tener en cuenta los siguientes aspectos de la hipoteca:

El precio del dinero: intereses

El interés es, básicamente, el precio que el banco nos cobra por prestarnos una cantidad de dinero. Aunque existen algunos casos en los que se pactan intereses fijos (por ejemplo, para los primeros meses de hipoteca), lo habitual es que se pacte un interés variable. En este sentido es importante que negociemos muy bien el diferencial a aplicar. Lo habitual es que sea el Euribor más un porcentaje determinado.

Coteja las ofertas de diferentes bancos y hazte una idea global teniendo en cuenta no solo el tipo de interés sino las comisiones y los productos vinculados.

Comisiones bancarias

Hay dos tipos de comisiones que son las más importantes y las que debes considerar en el momento de la negociación de un crédito con garantía hipotecaria:

 

  • La comisión de apertura. Es un importe que el banco cobra por la gestión de la hipoteca. Lo aconsejable es negociar y lograr que sea cero.
  • La comisión por amortización parcial o total. Es el importe que el banco nos va a exigir en el caso de que paguemos todo o parte de la deuda hipotecaria. Para ello, igual que en el caso de la comisión de apertura, es aconsejable intentar conseguir que no se cobren comisiones por el banco en estos casos.

La amortización parcial o total de una hipoteca puede que la veamos como algo lejano en el momento de la constitución de la hipoteca, pero con el tiempo puede mejorar nuestra situación económica o podemos querer cambiar de banco y mejorar las condiciones del préstamo.

Productos vinculados

Todos los bancos nos van a exigir en el momento de negociar una hipoteca, unas determinadas condiciones de vinculación a través de la contratación de determinados productos como: cuentas bancarias, tarjetas de crédito, seguros de vida o de hogar, planes de pensiones, domiciliación de determinados recibos de consumos (agua, luz, gas) o domiciliación de nóminas.

En cada banco las condiciones de vinculación serán diferentes por lo que será necesario ver el coste que supone cada una para valorar adecuadamente la hipoteca en su conjunto y optar por la mejor opción.

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