Con la crisis del sector inmobiliario de los últimos años y la aparición de empresas como Airbnb en la que los particulares ofrecen directamente alojamiento, muchas cadenas hoteleras se dieron cuenta de que no era rentable tener tantos inmuebles en propiedad y se inclinaron por los contratos de gestión hotelera.

¿Qué opciones tiene un propietario de un hotel para explotarlo?

Fundamentalmente un propietario tiene tres opciones para explotar un hotel:

• Explotación directa. El propietario explota directamente el establecimiento hotelero y asume los riesgos del negocio. En estos casos la no integración en las grandes cadenas hoteleras puede suponer la existencia de una fuerte competencia, que se puede compensar con acuerdos con centrales de reservas u otras formas de colaboración que permitan la captación de clientes.
• Acuerdo con una cadena hotelera. En este caso se puede integrar el hotel en una cadena hotelera que será la que tome las decisiones sobre el negocio y existen diversas opciones como la franquicia.
• Contrato de gestión hotelera. Se trata de un contrato en el que también existe un acuerdo con una cadena hotelera. Este tipo de contrato se ha utilizado sobre todo para hoteles de cuatro y cinco estrellas y la cadena hotelera se encarga de dirigir y gestionar un hotel en nombre del propietario a cambio de una contraprestación que se calcula en base a diversos criterios.

Aspectos básicos de un contrato de gestión hotelera

Objeto

Por lo general el hotel se entrega a la cadena hotelera totalmente montado para entrar en funcionamiento o ya en funcionamiento. Es importante hacer una descripción pormenorizada del hotel en el contrato y anexar planos y fotos del estado del mismo.

Duración del contrato

Este es otro de los aspectos esenciales del contrato puesto que suele tratarse de contratos de larga duración, a veces incluso 20 o 30 años. Se pueden establecer periodos de obligado cumplimiento para la empresa que va a gestionar el hotel y un régimen de prórrogas una vez que finalice la duración inicial. Es importante, también, regular qué ocurre en caso de resolución anticipada por el gestor del hotel.

Contraprestación a favor del propietario

En los contratos de gestión hotelera, como decíamos anteriormente, el propietario recibe una contraprestación por parte de la cadena hotelera. Dicha contraprestación se puede calcular, a grandes rasgos, de diversas formas, por ejemplo, en base a una cantidad fija mensual, en base a una cantidad fija más una variable (un porcentaje aplicado a los beneficios obtenidos por el hotel).

En cuanto a la cantidad variable al depender de aspectos a los que el propietario no tiene un acceso directo (ingresos del hotel), la empresa que gestiona el hotel deberá acordar un sistema que permita al propietario cotejar el cálculo de esa parte variable.

Además de los aspectos anteriores se deberá realizar una regulación pormenorizada de temas como las licencias, los seguros, los empleados, las obras, los impuestos, obras y reformas y un largo etcétera. Es esencial en estos casos recabar el asesoramiento de un abogado especializado.