5 claves esenciales en la negociación de un contrato de arrendamiento de un local en un centro comercial

Cuando queremos desarrollar una actividad comercial, podemos elegir entre alquilar un local comercial a pie de calle o alquilar un local comercial en un centro comercial.

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Esta segunda opción puede resultar atractiva, ya que en los centros comerciales puede haber una gran afluencia de público, derivada de la presencia de grandes marcas, supermercados, cines etc.

A continuación os exponemos 5 claves esenciales a la hora de negociar un contrato de arrendamiento en un centro comercial, partiendo de la base de que se trata de un centro comercial ya construido y abierto al público:

1.- Cotejar quién es el propietario del local.

En primer lugar, debemos cotejar quién es el propietario del local. Para ello debemos solicitar una nota simple al registro de la propiedad que corresponda al lugar en el que se encuentra el local.

La nota simple se puede solicitar presencialmente en el Registro de la propiedad o a través de internet en la web www.registradores.org , aunque el coste de solicitud por internet es mayor.

Para solicitar la nota simple lo mejor es aportar los datos registrales (registro, tomo, libro, folio y número de finca) que le podemos pedir al propietario del local o al administrador del centro.

En el caso en que la propiedad corresponda a una sociedad mercantil (que es lo habitual) podemos solicitar una nota simple de la sociedad en el Registro Mercantil para conocer el domicilio social, el capital social, el administrador, los apoderados etc.

En este caso la nota simple también se puede solicitar presencialmente en el Registro Mercantil o por internet en la misma web que hemos detallado anteriormente.

2.- Obtener información sobre las características del centro comercial: ubicación, accesos, comunicación, competencia y arrendatarios “locomotora”.

Una vez cotejada la titularidad del local, es necesario hacer un estudio del lugar, para ver qué accesos tiene y si está bien comunicado por transporte público.

Además es aconsejable que solicitemos información al propietario sobre la competencia existente en la zona y sobre la competencia respecto a nuestra actividad dentro del centro comercial.

Un dato muy importante que es necesario conocer antes de firmar o negociar cualquier contrato de arrendamiento de un local en un centro comercial, es la presencia de arrendatarios locomotora. Estos arrendatarios son grandes marcas que atraen mucho público como puedan ser tiendas de ropa (Zara, Mango, Cortefiel), tiendas de muebles (IKEA), cines etc.

3.- Renta fija y renta variable.

En los contratos de arrendamiento de locales en centros comerciales, es muy habitual que se pacte una renta fija junto con una renta variable. La renta variable será un porcentaje calculado sobre los beneficios que obtenga mensualmente el local.

Para poder calcular la renta variable, en el contrato se suelen imponer determinadas obligaciones de información al propietario respecto a los ingresos que obtenga el local.

 

4.- Obras.

Las obras en un local que se encuentra dentro de un centro comercial, suelen tener muchas limitaciones, ya que se debe dar una buena imagen de conjunto. Por ese motivo, en los centros comerciales suele haber un grupo de técnicos encargados de coordinar todas las obras que se realizan en el centro.

5.- Estatutos de comunidad y Reglamento de Régimen interior. Rótulos, horarios de apertura y exclusividades.

Antes de firmar un contrato de arredramiento de un local en un centro comercial, debemos solicitar al administrador del centro o al propietario una copia de los Estatutos de Comunidad y del Reglamento de Régimen interior.

Generalmente en los Estatutos y en el Reglamento, se suelen regular las normas que rigen en el centro comercial en cuanto a horarios de apertura (que suelen ser obligatorios para los locales), rótulos de los locales (que deberán respetar una serie de características en cuanto a ubicación, dimensiones etc.) y exclusividades (puesto que existirán determinadas actividades como los cines, que sólo podrán ser desarrolladas por una empresa).

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