En este caso nos centraremos en los Registros de la Propiedad, aunque compartan muchos principios con los Registros Mercantiles, se regulan por normativa distinta, esto es, los primeros se rigen por el Derecho Civil y el Derecho Hipotecario, entre otros, mientras que los segundos por el Derecho Mercantil.

¿Cuáles son dichos principios?

Se debe hacer la distinción entre aquellos que se refieren a los requisitos que se deben cumplir en el acto de inscripción y los que hacen referencia a los efectos que supone dicha inscripción. Empezaremos por los primeros:

Principio de rogación o instancia: según esta regla, la maquinaria registral no entra en funcionamiento de oficio, es decir, por voluntad propia, sino que rige la necesidad de que sea a petición o instancia de los otorgantes de un acto o derecho, o bien de un tercero que tenga algún interés al respecto (excepto en los casos en que la ley exprese lo contrario). Por ejemplo, aunque A realice la compra de una finca a B, el Registro desconoce por sí mismo que se haya producido esa operación y a efectos suyos el propietario registral seguirá siendo A, hasta que B no acuda al Registro con su título de propiedad (Escritura de Compraventa) y se produzca la inscripción.

Este principio lo que permite es que sea el presentante o alguien autorizado por éste quien tenga la potestad de dar el impulso inicial al procedimiento, desistir de él, interponer recursos, solicitar prórrogas, realizar subsanaciones y cancelar derechos registrales, entre otras facultades.

Principio de tracto sucesivo: según este criterio, las anotaciones registrales que obran en los folios que corresponden a cada una de las fincas inscritas deben seguir un orden, en relación a principio de rogación. Por ejemplo, la finca C es propiedad de A y posteriormente a la compra solicitó un préstamo para iniciar un negocio. Como garantía del préstamo hipotecó el inmueble. En una operación comercial que hizo, no le pudo pagar a un proveedor y le embargaron la finca. ¿Cómo se reflejaría registralmente este supuesto? Según este principio, primero constaría el título de propiedad, posteriormente la hipoteca y por último la resolución judicial de embargo.

Al ser la hipoteca anterior al embargo, el proveedor no puede ejecutar el derecho que ostenta sobre la finca, puesto que prevalece el orden de inscripción.

– Principio de hoja real: la normativa vigente prevé dos posibilidades en cuanto al sistema de llevanza de los Registros Públicos, dado que puede efectuarse según un criterio de hoja personal o real. Pues bien, en el caso de los Registros Mercantiles es personal, puesto que cada Sociedad dispone de su propia hoja y en ella se anotan todos los movimientos relativos a ella. Por el contrario, en el caso de los Registros de la Propiedad se opta por el sistema real. Esto es así por varios motivos:

• Las Sociedades pueden estar radicadas en cualquier punto de una provincia y con un Registro Mercantil en cada una de ellas se considera suficiente. En cambio, para el caso de los inmuebles es distinto, puesto que existen un mayor número de fincas que de empresas, por lo que, si se utilizara el mismo método, su control sería muy costoso. Por ello, hay uno o varios Registros de la Propiedad por localidad, dependiendo del tamaño y de la población de la misma.
• Un inmueble puede tener más de un propietario o puede haber varios titulares de derechos sobre ella. En relación con lo comentado en el punto anterior, es mucho más sencillo y se puede controlar de una mejor forma si cada finca tiene su propia hoja registral en vez de que sea cada persona física quien lo tenga para estos casos.